借地等の明渡し
昨今、地価の上昇と建物の老朽化を背景にして、借家等の立退きに関する紛争やご相談が増加しています。
借地借家法上、借家の貸主が、賃貸借契約の更新拒絶や解約の申入れにより、借家の明渡しを求めるためには、同法の定める「正当の事由」が必要となります（借地借家法６条、２８条）。
この「正当事由」については、貸主の自己使用の必要性と借主の借家利用の必要性等につき比較衡量の上で判断されるといえます。
ただ、貸主の自己使用の必要性のみで「正当事由」が認められることは困難であり、いわゆる「立退料」を借主側に提供することにより、「正当事由」が補完されると判断される事例が多くなっています。
もちろん、この「立退料」の他、「建物の賃貸借に関する従前の経過」、「建物の利用状況」、「建物の現況」に関しても、具体的事情を総合考慮の上、「正当事由」の存否が判断されます。
よって、貸主側としては、当該賃貸借契約にまつわる諸般の具体的事情を洗い出すとともに、現実にはどの程度までなら「立退料」を提供できるかについて、経済合理的見地からも考察していく必要があります。
「立退料」の実際の金額については、その判断基準に一律・明確なものがなく、最終的には裁判所の判断といわざるをえません。ただ、借主との任意の交渉によって立退きを求める場合には、交渉のやり方次第で、法外な「立退料」を請求されたり時間稼ぎをされたりする恐れもあります。そのため、借主との交渉が難航する可能性がある場合には、事前に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。
交渉の際、借主側としては、考え得る最大限の「立退料」を請求してくることになると推察されます。しかし、貸主側としては、決して借主に「ゴネ得」を許さないためにも、論理的かつ毅然とした対応を行うべきです。
解決の流れですが、まずは借主側と任意の交渉を試みます。最初に、弁護士名で借主側に対し、立退きを求める配達証明付内容証明郵便を送付することになります。任意の話合いで合意に至らなければ、次に、簡易裁判所に対し、建物明渡しを求める民事調停を申立てることになります。調停では第三者専門家を介して、双方話合いを試みることになります。この調停でも合意がまとまらなければ、最後に訴訟を提起することとなります。訴訟になれば、裁判官が、「正当事由」が認められるか否かについて、証拠に基づき厳密に判断を行うこととなります。
個別の案件につきましては、弁護士にご相談ください。
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名城法律事務所 弁護士正木あて
